16.717 σπίτια μένουν κλειστά στο νομό Κιλκίς. Πόσα χρήματα χάνουν οι ιδιοκτήτες τους;
Ένα κλειστό σπίτι μπορεί να μοιάζει με περιουσία που «περιμένει». Στην πραγματικότητα όμως κάθε χρόνο κοστίζει χρήματα, φθείρεται και μένει έξω από μια αγορά όπου αρκετοί δυσκολεύονται να βρουν το κατάλληλο σπίτι
16.717 κλειστά σπίτια στο Κιλκίς, περιουσία ή χαμένα χρήματα;
Στην Περιφερειακή Ενότητα Κιλκίς καταγράφονται, σύμφωνα με την Απογραφή 2021 της ΕΛΣΤΑΤ, 16.717 κενές κατοικίες. Ο αριθμός εντυπωσιάζει, αλλά περισσότερο ενδιαφέρον έχει μια άλλη ερώτηση. Πόσο κοστίζει πραγματικά ένα σπίτι που μένει κλειστό: Γιατί ένα κλειστό ακίνητο δεν είναι ακίνητο χωρίς κόστος. Συνεχίζει να γερνάει, χρειάζεται συντήρηση, επιβαρύνεται με φόρους και έξοδα και το σημαντικότερο, δεν παράγει εισόδημα. Σε πολλές περιπτώσεις ο ιδιοκτήτης χάνει χρήματα χωρίς καν να το αντιλαμβάνεται.
Σχεδόν 4 στα 10 σπίτια στο Κιλκίς καταγράφονται ως κενά
Για να καταλάβουμε καλύτερα τι σημαίνουν οι 16.717 κενές κατοικίες, χρειάζεται ένα μέτρο σύγκρισης. Σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία της Απογραφής 2021 της ΕΛΣΤΑΤ, σε ολόκληρη την Ελλάδα καταγράφονται 6.596.761 κανονικές κατοικίες, από τις οποίες 2.277.615 είναι κενές. Πρόκειται για ποσοστό περίπου 34,53%.Στην Περιφερειακή Ενότητα Κιλκίς, από τις 45.146 κανονικές κατοικίες, οι 16.717 καταγράφονται ως κενές. Το αντίστοιχο ποσοστό φτάνει στο 37,03%. Με απλά λόγια, σχεδόν 4 στα 10 σπίτια στο Κιλκίς καταγράφονται ως κενά. Το ποσοστό βρίσκεται ελαφρώς υψηλότερα από τον πανελλαδικό μέσο όρο, χωρίς όμως η διαφορά να είναι τόσο μεγάλη ώστε να μιλάμε για ένα αποκλειστικά τοπικό φαινόμενο. Το πρόβλημα των κενών κατοικιών αφορά ολόκληρη την Ελλάδα. Στο Κιλκίς, όμως, οι 16.717 κατοικίες είναι ένας σημαντικός αριθμός για το μέγεθος της τοπικής αγοράς. Και αξίζει να δούμε τι πραγματικά κρύβεται πίσω από αυτόν.
Το σπίτι που «δεν μας κοστίζει τίποτα»
Πολλοί ιδιοκτήτες σκέφτονται κάπως έτσι «Δεν το χρησιμοποιώ, αλλά δεν πειράζει. Είναι δικό μου. Κάποια στιγμή θα δούμε τι θα το κάνουμε». Μόνο που το «κάποια στιγμή» μπορεί εύκολα να γίνει πέντε, δέκα ή δεκαπέντε χρόνια. Στο μεταξύ υπάρχουν φόροι, πάγια έξοδα, μικρές και μεγάλες επισκευές. Υπάρχουν φθορές από υγρασία και εγκατάλειψη. Τα κουφώματα, οι ηλεκτρολογικές και οι υδραυλικές εγκαταστάσεις παλιώνουν. Και μια ανακαίνιση που αναβάλλεται σήμερα μπορεί να κοστίζει πολύ περισσότερο αύριο. Το σημαντικότερο όμως είναι άλλο, χάνεται το εισόδημα που θα μπορούσε να παράγει το ακίνητο. Αν, για παράδειγμα, ένα σπίτι μπορούσε να αποφέρει 400 ευρώ τον μήνα, η μη αξιοποίησή του σημαίνει θεωρητικά έως 4.800 ευρώ μικτά τον χρόνο που δεν εισπράττονται. Σε πέντε χρόνια, 24.000 ευρώ. Και αυτό χωρίς να υπολογίσουμε τα έξοδα ή την επιδείνωση της κατάστασής του. Δεν σημαίνει ότι κάθε κλειστό σπίτι μπορεί ή πρέπει να ενοικιαστεί. Σημαίνει κάτι απλούστερο, η αδράνεια έχει κι αυτή τιμή.
Το παράδοξο του Κιλκίς
Από τη μία έχουμε χιλιάδες κενές κατοικίες. Από την άλλη, όποιος αναζητεί ένα καλό σπίτι στην πόλη του Κιλκίς γνωρίζει ότι δεν υπάρχουν πολλές επιλογές. Πώς γίνεται; Η απάντηση βρίσκεται στη διαφορά ανάμεσα σε δύο πράγματα, άλλο «υπάρχουν σπίτια» και άλλο «υπάρχουν σπίτια διαθέσιμα εκεί που τα χρειάζεται η αγορά». Ένα παλιό σπίτι σε ένα μικρό χωριό δεν καλύπτει απαραίτητα τις ανάγκες μιας οικογένειας που θέλει να ζήσει στην πόλη. Ένα διαμέρισμα που χρειάζεται πλήρη ανακαίνιση δεν είναι ουσιαστικά διαθέσιμο. Ένα ακίνητο που ανήκει σε τρεις κληρονόμους οι οποίοι δεν έχουν αποφασίσει τι θα κάνουν μπορεί να παραμένει κλειστό για χρόνια. Και ένα σπίτι που ο ιδιοκτήτης φοβάται να νοικιάσει δεν εμφανίζεται ποτέ στην πραγματική αγορά. Έτσι δημιουργείται κάτι που φαίνεται παράλογο αλλά δεν είναι, πολλά σπίτια, μικρή πραγματική προσφορά.
Γιατί μένουν κλειστά;
Δεν υπάρχει ένας λόγος. Υπάρχει συνήθως μια ιστορία. Ο ιδιοκτήτης μπορεί να μένει στη Θεσσαλονίκη ή στο εξωτερικό. Το σπίτι μπορεί να πέρασε από κληρονομιά. Μπορεί να χρειάζεται 20.000 ή 30.000 ευρώ για να γίνει ανταγωνιστικό και κανείς να μην ξέρει αν αξίζει η επένδυση. Μπορεί να υπάρχει φόβος για κακοπληρωτές ή ζημιές. Ή μπορεί μια οικογένεια να λέει εδώ και χρόνια «Ας το κρατήσουμε. Ποιος ξέρει;» Και μερικές φορές αυτό είναι απολύτως λογικό. Όχι όμως πάντα. Γιατί το σωστό ερώτημα δεν είναι μόνο «να το πουλήσω ή να το νοικιάσω;». Είναι «τι χάνω όσο δεν κάνω τίποτα και ποια επιλογή έχει πραγματικά περισσότερο νόημα για το συγκεκριμένο ακίνητο;».
Ένα παλιό σπίτι δεν γίνεται πιο νέο επειδή είναι κλειστό
Ένα ακίνητο που δεν κατοικείται δεν παγώνει στον χρόνο. Η υγρασία συνεχίζει, οι σωληνώσεις γερνούν, τα κουφώματα παλιώνουν, η ενεργειακή του εικόνα γίνεται σταδιακά λιγότερο ανταγωνιστική και οι απαιτήσεις αγοραστών και ενοικιαστών αλλάζουν. Όταν έρθει τελικά η ώρα της αξιοποίησης, ο ιδιοκτήτης μπορεί να διαπιστώσει ότι χρειάζεται πολύ περισσότερα χρήματα για να επιστρέψει το ακίνητο στην αγορά απ’ όσα θα χρειαζόταν μερικά χρόνια νωρίτερα. Γι’ αυτό το «δεν κάνω τίποτα» είναι κι αυτό μια απόφαση. Και μπορεί να είναι ακριβή.
Ανακαίνιση, ενοικίαση ή πώληση;
Δεν υπάρχει μία σωστή απάντηση για όλους. Ένα διαμέρισμα σε καλό σημείο της πόλης μπορεί να δικαιολογεί μια ανακαίνιση. Μια παλιά μονοκατοικία σε ένα μικρό χωριό έχει εντελώς διαφορετικά οικονομικά δεδομένα. Σε ένα ακίνητο μπορεί να συμφέρει η ενοικίαση, σε άλλο η πώληση. Και σε κάποιο τρίτο μπορεί να είναι λάθος να επενδυθούν δεκάδες χιλιάδες ευρώ σε ανακαίνιση, αν η αγορά της περιοχής δεν μπορεί να επιστρέψει αυτή την επένδυση. Πριν από κάθε απόφαση, λοιπόν, χρειάζονται τουλάχιστον τρεις αριθμοί, απαντήσεις στα ερωτήματα. Πόσο αξίζει το ακίνητο σήμερα; Πόσο θα κοστίσει για να γίνει πραγματικά αξιοποιήσιμο; Τι μπορεί ρεαλιστικά να αποφέρει μετά; Όχι τι θα θέλαμε να αξίζει. Ούτε τι θα θέλαμε να αποφέρει. Τι λέει η πραγματική αγορά.
Και εδώ υπάρχει μια ευκαιρία για το Κιλκίς
Δεν χρειάζεται να «ανοίξουν» και οι 16.717 κατοικίες. Ούτε είναι όλες κατάλληλες για να επιστρέψουν στην αγορά. Αλλά ακόμη και ένα μικρό μέρος αυτού του αποθέματος, αν αξιοποιηθεί σταδιακά, μπορεί να κάνει διαφορά. Περισσότερα σπίτια προς ενοικίαση, περισσότερες επιλογές για νέους και οικογένειες, περισσότερα ακίνητα που συντηρούνται αντί να εγκαταλείπονται και περισσότερη ιδιωτική περιουσία που παράγει αξία. Και, ιδιαίτερα στα χωριά, περισσότερες πιθανότητες να επιστρέψει ζωή σε σπίτια που σήμερα παραμένουν κλειστά. Δεν είναι λύση από μόνη της για το δημογραφικό. Δεν είναι μαγική λύση για το στεγαστικό. Είναι όμως ένα μέρος της συζήτησης που δεν μπορούμε να αγνοούμε.
Η πραγματική απώλεια δεν φαίνεται πάντα
Ένας ιδιοκτήτης βλέπει εύκολα τα 500 ευρώ μιας επισκευής. Δεν βλέπει το ίδιο εύκολα τα 4.000 ή 5.000 ευρώ εισοδήματος που δεν εισπράχθηκαν μέσα σε έναν χρόνο. Βλέπει τον ΕΝΦΙΑ. Δεν βλέπει πάντα την αξία που χάνεται επειδή το σπίτι υποβαθμίζεται. Βλέπει το κόστος μιας ανακαίνισης σήμερα. Δεν βλέπει το κόστος του να την αναβάλει ακόμη πέντε χρόνια Αυτή ίσως είναι η μεγαλύτερη παγίδα των κλειστών ακινήτων, η ζημιά έρχεται αργά και γι’ αυτό μοιάζει σαν να μην υπάρχει.
Περιουσία δεν είναι μόνο αυτό που έχεις. Είναι αυτό που αξιοποιείς σωστά.
Οι 16.717 κενές κατοικίες του Κιλκίς δεν είναι απλώς ένα στατιστικό. Πίσω τους βρίσκονται χιλιάδες διαφορετικές περιπτώσεις και αποφάσεις. Άλλες απολύτως συνειδητές, άλλες από φόβο, άλλες από αναβολή και άλλες επειδή κανείς δεν κάθισε ποτέ να κάνει τον πραγματικό υπολογισμό. Ίσως λοιπόν η συζήτηση δεν πρέπει να είναι «πώς θα ανοίξουμε όλα τα κλειστά σπίτια;», αλλά «ποια από αυτά αξίζει να επιστρέψουν στην αγορά και με ποιον τρόπο;». Γιατί το καλύτερο ακίνητο δεν είναι πάντα αυτό που κρατάμε. Είναι αυτό για το οποίο έχουμε πάρει τη σωστή απόφαση.
Εσείς έχετε ένα ακίνητο που παραμένει κλειστό;
Πόσα χρόνια είναι κλειστό; Τι σας εμποδίζει να το αξιοποιήσετε; Το κόστος ανακαίνισης; Ο φόβος της ενοικίασης; Μια κληρονομική εκκρεμότητα; Ή απλώς δεν έχετε αποφασίσει ακόμη αν σας συμφέρει περισσότερο να το κρατήσετε, να το ανακαινίσετε, να το νοικιάσετε ή να το πουλήσετε; Αυτές είναι οι πραγματικές ιστορίες πίσω από τους αριθμούς. Και αυτές αξίζει να συζητήσουμε.
Νικόλαος Λαμπής
Σύμβουλος Ακινήτων | NK Ακίνητα
Ο Νικόλαος Λαμπής δραστηριοποιείται στην αγορά ακινήτων του Κιλκίς μέσω της NK Ακίνητα, με αντικείμενο τις αγοραπωλησίες, τις μισθώσεις και την παρακολούθηση των εξελίξεων της τοπικής αγοράς. Έχει ολοκληρώσει εξειδικευμένες εκπαιδεύσεις στο real estate, μεταξύ των οποίων το Real Estate Diploma/Certificate του New York College και το πρόγραμμα Real Estate Specialist. Αρθρογραφεί για την αγορά ακινήτων και κατοικίας στο Κιλκίς, αναλύοντας δεδομένα, τάσεις και ζητήματα που επηρεάζουν ιδιοκτήτες, αγοραστές, ενοικιαστές και την τοπική κοινωνία.
Πηγή στατιστικών στοιχείων: Ελληνική Στατιστική Αρχή (ΕΛΣΤΑΤ), Απογραφή Πληθυσμού–Κατοικιών 2021, «Χαρακτηριστικά κατοικιών–νοικοκυριών», Πίνακας Α01: Κανονικές κατοικίες κατά κατάσταση κατοικίας (κατοικούμενες, κενές), περίοδο κατασκευής και τύπο κτιρίου – Περιφερειακές Ενότητες.
NK Ακίνητα | Η αγορά ακινήτων του Κιλκίς, πίσω από τους αριθμούς
Το NK Ακίνητα είναι μεσιτικό γραφείο στο Κιλκίς με αντικείμενο την πώληση, αγορά και μίσθωση ακινήτων και γνώση της τοπικής αγοράς.
Αν έχετε ένα ακίνητο που παραμένει κλειστό και αναρωτιέστε ποια μπορεί να είναι η καλύτερη επόμενη κίνηση, μπορείτε να μας επισκεφθείτε ή να επικοινωνήσετε μαζί μας. Μια συζήτηση για την πραγματική εικόνα και τις δυνατότητες του ακινήτου είναι συχνά το πρώτο βήμα πριν από οποιαδήποτε απόφαση.
